Rritja e shpejtë e çmimeve të banesave dhe ekspozimi i sektorit bankar ndaj tregut të pasurive të paluajtshme po shndërrohen në një nga rreziqet që mund ta ekspozojnë ekonominë shqiptare ndaj goditjeve të papritura.
Paralajmërimi vjen nga agjencia ndërkombëtare e vlerësimit Moody’s, e cila, ndonëse përmirësoi perspektivën e Shqipërisë nga “e qëndrueshme” në “pozitive”, evidenton tregun e pasurive të paluajtshme mes dobësive që mund të cenojnë stabilitetin financiar në rast të një korrigjimi të fortë.
“Nevojat relativisht të larta për huamarrje bruto dhe rreziqet e sektorit bankar të lidhura me rritjen e shpejtë të çmimeve të banesave e ekspozojnë Shqipërinë ndaj goditjeve të mundshme të papritura”, vlerëson Moody’s.
Moody’s e lidh rrezikun jo vetëm me çmimet e pronave, por me ndërthurjen e tyre me sektorin financiar. Nëse çmimet do të pësonin një korrigjim të fortë, rënia e vlerës së kolateralit mund të reflektohej në cilësinë e portofolit të bankave dhe në kushtet e kreditimit.
Rëndësia e këtij rreziku bëhet më e qartë edhe te skenarët që Moody’s përcakton për ecurinë e mëtejshme të vlerësimit të Shqipërisë. “Faktorët që mund të çojnë në uljen e vlerësimit ose në rikthimin e perspektivës në të qëndrueshme janë: Perspektiva mund të rikthehet në të qëndrueshme nëse rritja ekonomike ngadalësohet ndjeshëm, deficitet fiskale zgjerohen në mënyrë të konsiderueshme, ose nëse rriten dobësitë e sektorit financiar, veçanërisht ato që burojnë nga tregu i pasurive të paluajtshme apo nga goditje të jashtme të papritura”, thuhet në raport.
Vlerësimi është veçanërisht i rëndësishëm në kushtet kur tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme ka kaluar një cikël të gjatë rritjeje të çmimeve, i shoqëruar edhe me zgjerimin e kreditimit për blerjen e banesave.
Rritja e ekspozimit të bankave ndaj tregut të pronave është bërë gjithnjë e më e dukshme. Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë, në fund të vitit 2025 huaja për blerje banesash nga individët zinte 26.8% të portofolit të kredisë, ndërsa huaja për pasuri të paluajtshme e bizneseve 24.3%; së bashku, rreth 52% të stokut total të kredisë së sistemit bankar, me një vlerë rreth 470 miliardë lekë, ose 4.7 miliardë euro. Deri në fund të majit 2026, ekspozimi ishte rritur më tej në 477 miliardë lekë, mbi 5 miliardë euro, me një zgjerim prej 12.5% në një vit dhe më shumë se dyfishim krahasuar me fillimin e vitit 2020.
Pikërisht në përgjigje të zhvillimeve në tregun e pronave, Banka e Shqipërisë ka vendosur kufizime makroprudenciale për kreditë e reja për pasuri të paluajtshme, bazuar në raportin mes kredisë dhe vlerës së pronës dhe raportin mes këstit dhe të ardhurave të huamarrësit.
Edhe Fondi Monetar Ndërkombëtar ka evidentuar më herët të njëjtën dobësi. Sipas FMN-së, që nga viti 2019 aktiviteti i ndërtimit dhe çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur ndjeshëm, ndërsa ekspozimi i bankave ndaj sektorit është zgjeruar. Në tremujorin e tretë 2025, kreditë e lidhura me pasuritë e paluajtshme përbënin rreth 20% të aktiveve totale të sistemit bankar. FMN e klasifikonte një rënie të fortë dhe të papritur të çmimeve të pronave si një rrezik me ndikim potencial të lartë mbi ekonominë.
Paralajmërimi për pasuritë e paluajtshme vjen në të njëjtin raport ku Moody’s dha një sinjal pozitiv për profilin e përgjithshëm të vendit. Në vlerësimin e publikuar më 18 shtator, agjencia përmirësoi perspektivën e Shqipërisë nga “e qëndrueshme” në “pozitive” dhe konfirmoi vlerësimin sovran në “Ba3”.
Përmirësimi u mbështet në forcimin e pozicionit fiskal dhe të jashtëm dhe në përshpejtimin e reformave në kuadër të procesit të anëtarësimit në BE. Moody’s pret që borxhi publik të ulet nga 52.9% e PBB-së në fund të 2025 në 50.2% në 2027, ndërsa deficiti i llogarisë korrente, që ra në minimumin historik prej 0.7% të PBB-së në 2025, pritet të mbetet pranë 1% në vitet 2026–2027.
Agjencia parashikon gjithashtu rritje ekonomike prej 3.6% në 2026 dhe 3.5% në 2027, por në të njëjtën kohë evidenton se nevojat relativisht të larta për huamarrje dhe rreziqet që lidhen me rritjen e shpejtë të çmimeve të banesave mbeten pika dobësie për ekonominë.
