Çmimet e qirave për apartamentet 1+1 në zonat më të kërkuara të Tiranës kanë shënuar rritje të ndjeshme nga viti 2024 në 2025, duke reflektuar shtimin e kërkesës, uljen e ofertës dhe ndryshimet strukturore në treg. “Monitor” ka analizuar ndryshimin e çmimeve të qirave për apartamentet 1+1 dhe 2+1 për 11 zona në Tiranë. Çmimet mesatare të qirave janë marrë nga finalizimi i transaksioneve për qiratë të disa prej agjencive kryesore të tregut real estate. Sipas agjencive imobiliare, çmimet mesatare për 11 zonat e analizuara ndikohen ndjeshëm nga vjetërsia e ndërtesës dhe niveli i mobilimit. Një apartament me ndërtim më të vjetër dhe mobilim të konsumuar mund të ketë një çmim më të ulët, edhe nëse ndodhet në një zonë me vlerë të lartë.
Për apartamentet 1+1, çmimet mesatare të qirave në muajin shtator 2025 krahasuar me të njëjtën periudhë të 2024-s, në vlera janë rritur nga 50 deri në 150 euro. Për pronat 2+1, shtrenjtimi në vlerë varion nga 50 deri në 400 euro. Në Tiranë, zona më e shtrenjtë për qiratë e apartamenteve vijon të mbetet pranë stadiumit “Air Albania”. Për banesa 2+1, çmimi mesatar arriti në 1,800 euro në muaj. Krahasuar me vjet çmimet u rritën me 13%. Në zonën e ish-Bllokut, çmimi për apartamente 1+1 në shtator të këtij viti arriti 650 euro në muaj. Krahasuar me vjet, çmimet e qirasë janë rritur me 16%. Për apartamentet 2+1, çmimi i qirasë ka arritur 900 euro apo 6% më shumë se 2024.
Në Rrugën e Elbasanit, çmimi i qirave për apartamentet 1+1 është 700 euro në muaj në 2025 apo rreth 8% më shumë se vjet. Rritje të ndjeshme në këtë zonë kanë shënuar qiratë për prona 2+1. Nga 700 euro në muaj që ishin çmimet vjet, sivjet kanë arritur në 1,100 euro në muaj apo 57% më shumë, për shkak të kërkesës së lartë dhe ofertës së ulët sipas agjentëve imobiliarë. Qiratë për apartamentet 1+1 në zonën e Komunës së Parisit vazhdojnë të qëndrojnë në të njëjtat nivele si gjatë vitit 2024, mesatarisht rreth 650 euro në muaj. Për apartamentet 2+1, çmimet e qirave arritën 800 euro në muaj apo 14% më shumë se në vitin 2024.
Ndryshime çmimesh janë shënuar edhe për qiratë në zonën e Liqenit Artificial. Çmimet e qirave për apartamente 1+1 arritën në 900 euro në muaj. Krahasuar me vjet, çmimet u rritën 13%. Për apartamentet 2+1, çmimet arritën në 1,400 euro në muaj, nga 1,200 euro në muaj që ishin vjet. Krahasuar me vjet, çmimet janë shtrenjtuar 17%. Sipas agjentëve imobiliarë, çmimet në zonën pranë Liqenit Artificial kanë shënuar rritje, kryesisht si rezultat i kërkesës në rritje për apartamente brenda kompleksit “Lake View”, të cilat po përdoren gjithnjë e më shumë për funksione zyrash.
Ani Meta, menaxhere në një nga zyrat e agjencisë real estate “CPM”, thotë se kërkesa më e lartë për prona me qira afatgjatë, veçanërisht nga familjarët, është për zonat pranë Liqenit Artificial, Liqenit të Thatë, Komunës së Parisit dhe pranë stadiumit “Selman Stërmasi”, të aksesueshme lehtësisht me qendrat e punës dhe institucionet arsimore. Kategoria që kërkon kryesisht banesa me qira janë familjet që nuk kanë mundësi financiare për të blerë një shtëpi, apo ato që e kanë shtyrë blerjen për shkak të kufizimit të buxheteve dhe çmimeve të larta. Sipas saj, kërkesa në rritje nga kjo kategori është një ndër faktorët që ka ndikuar në shtimin e çmimeve të qirave në këto zona.
“Janë zona shumë të kërkuara, kryesisht nga familjarë që parapëlqejnë të qëndrojnë me qira. Këto zona janë afër qendrës, kanë akses të lehtë në institucionet publike, shkollat për fëmijë dhe linjat e transportit urban. Bëhet fjalë për familje që e kanë shtyrë blerjen e një apartamenti për shkak të çmimeve të larta. Ato presin një ulje në treg ose nuk kanë mundësi të blejnë për shkak të kufizimeve buxhetore, që zakonisht variojnë deri në 100 mijë euro”, shprehet znj. Meta.
Në zonat si “Don Bosko” dhe “Zogu i Zi”, çmimet janë rritur nga 11 deri në 17%. Në “Don Bosko” për apartamentet 1+1, qiraja mujore ka arritur 500 euro me rritje 11% krahasuar me vjet. Për apartamentet 2+1, çmimet kanë arritur 700 euro në muaj apo 17% më shtrenjtë sesa në 2024. Për apartamentet e kategorisë 1+1, te “Zogu i Zi” çmimet kanë mbetur të pandryshuara krahasuar me vjet. Ndërsa qiratë për prona 2+1 kanë arritur në 700 euro në muaj apo 17% më tepër sesa vjet.
Në zonën e “Astirit”, çmimet e qirave kanë mbetur të pandryshuara për të dyja kategoritë e pronave. Qiraja mujore e apartamenteve 2+1 në “Kinostudio”, nga 700 euro, këtë vit kanë arritur 800 euro në muaj, e ndikuar nga kërkesa e lartë veçanërisht prej studentëve pas zhvendosjes në këtë zonë të një universiteti jopublik. Çmimet janë rritur 14% krahasuar me vjet. Në zonën e “Freskut”, çmimet e qirave për apartamentet 1+1 kanë arritur në 400 euro në muaj. Krahasuar me vjet çmimet janë rritur me 14%. Për pronat 2+1, çmimet e qirave në këtë zonë kanë arritur 450 euro në muaj. Qiratë janë shtrenjtuar 13%.
“Numri i banesave me çmime nga 300 deri në 350 euro të listuara për qira afatgjatë është shumë i ulët, ndërsa kërkesa për to është e lartë. Kjo kategori pronash, sapo publikohet në faqe, merret menjëherë nga qiramarrësit. Veçanërisht, kjo lloj prone për qira afatgjatë preferohet në zonën e ‘Freskut’ apo deri në ‘Astir’. Më tutje kërkesa është e ulët. Ne kemi prona me qira në këtë nivel çmimi edhe në zonën e Linzës, por kërkesa aty është shumë më e ulët”, pohon Ani Meta, menaxhere në një nga zyrat e agjencisë imobiliare “CPM”.
Pranë Rrugës së Elbasanit, çmimet e qirave për apartamentet 1+1, nga 380–400 euro që ishin në 2021 arritën në 700 euro në vitin 2025. Rritja e çmimeve të qirave për banesat në këtë zonë është 75%. Në ish-Bllok, një nga zonat më të shtrenjta në kryeqytet në vitin 2021, qiratë varionin nga 440 deri në 500 euro, ndërsa në vitin 2025, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet arritën 650 euro.
Krahasuar me qiratë aktuale, rritja e tyre arrin deri në 47% më shumë se viti 2021. Në Komunën e Parisit, çmimet e qirave variojnë nga 370–500 euro në 2021 në 650–800 euro në 2025. Edhe në këtë zonë, çmimet në raport me 2021 kanë shënuar rritje të ndjeshme që varion nga 60 deri 75%. Pranë stadiumit “Selman Stërmasi”, çmimet e qirave të apartamenteve nga 360–400 euro që ishin në 2021 kanë arritur në 600 euro për apartamentet 1+1 për vitin 2025. Rritja është nga 50 deri në 66%. Pranë stadiumit “Air Albania”, një nga zonat më të frekuentuara dhe të zhvilluara të Tiranës, çmimet e qirave për apartamente të kategorisë 2+1 nga 800–1,060 euro që ishin në 2021, për vitin 2025 arritën në 1,800 euro. Kjo përfaqëson një rritje nga 70 deri në 125% të çmimit.
Edhe në zonat më periferike si “Fresku”, “Astiri”, “Kinostudio”, rritja është gjithashtu e dukshme krahasuar me 2021. Çmimet, në vitin 2021 për apartamentet 1+1 varionin nga 240 deri në 350 euro, ndërsa në 2025, çmimet nisin nga 400 euro deri në 500 euro në muaj. Rritja varion nga 43 deri në 66%.
Rritja e kërkesës për strehim, çmimet e larta të shitjes dhe turizmi nxisin shtrenjtimin e qirave
Agjentët e tregut të qiradhënies dhe ekspertët pohojnë se shtimi i kërkesës për prona me qëllim strehimi dhe çmimet në rritje të shitjes së apartamenteve mbeten ndër faktorët kryesorë që po ndikojnë drejtpërdrejt në shtrenjtimin e qirave në Tiranë.
“Kërkesa e lartë për qira vjen kryesisht si pasojë e pamundësisë financiare të shumë familjeve të reja për të blerë një apartament, ndërkohë që edhe çmimet e shitjes janë rritur ndjeshëm. Këta dy faktorë kryesorë po ndikojnë vazhdimisht në rritjen e çmimeve të qirave. Veçanërisht në zona si Liqeni i Thatë, pranë Digës dhe pranë shkollës së mesme ‘Petro Nini Luarasi’, ku kërkesa është më e lartë, qiratë janë rritur ndjeshëm. Por në përgjithësi, në të gjithë Tiranën, është shënuar një tendencë në rritje e çmimeve të qirasë dhe nuk pritet ndonjë ulje në periudhën e afërt”, shprehet Dritan Leka, një nga drejtuesit e agjencisë imobiliare “CPM”.
Përveç kërkesës së lartë, rritja e çmimeve të qirave po ndikohet edhe nga rënia e ofertës, pasi gjithnjë e më shumë prona po kalojnë nga tregu i qirasë afatgjatë në atë të qirasë ditore. Kjo e fundit është nxitur së tepërmi nga kërkesa e turistëve. Të huajt parapëlqejnë akomodimin në apartamente me qira ditore, për shkak të çmimeve të lira, sesa në strukturat tradicionale. “Në vitet e fundit, është regjistruar rritje e ndjeshme e çmimeve të qirave në shumicën e zonave kryesore të qytetit. Kjo tendencë lidhet ngushtë me kërkesën e lartë për prona, e cila është fuqizuar nga investimet në njësitë hoteliere me qira ditore, që kanë reduktuar në mënyrë të ndjeshme ofertën e pronave për qira afatgjata.
Gjithashtu, fluksi i shtuar i expatriate-ve (shtetas të huaj që jetojnë përkohësisht ose për një kohë të gjatë në një vend tjetër nga vendi i tyre i origjinës, zakonisht për punë, biznes ose arsye personale) dhe individëve që zgjedhin të jetojnë në Shqipëri ka kontribuar në rritjen e kërkesës për banesa me qira, veçanërisht në zonat me akses të mirë në shërbime dhe infrastrukturë.
Si pasojë, çmimet e qirave kanë shënuar rritje të qëndrueshme duke krijuar presion në treg dhe duke e bërë më të vështirë gjetjen e apartamenteve me çmime të arsyeshme për banim afatgjatë”, pohon znj. Dhami. Sipas Dritan Lekës, tregu i qiradhënies ditore në vitet e fundit është organizuar kryesisht përmes agjencive të specializuara, të cilat menaxhojnë nga 4 deri në 20 prona secila.
“Një numër gjithnjë e më i madh individësh po blejnë apartamente ose marrin prona me qira afatgjatë, për t’i dhënë më pas me qira ditore. Shumë prej tyre zgjedhin t’ua besojnë menaxhimin e pronave agjencive, kundrejt një tarife të caktuar. Ky model menaxhimi është treguar më efikas sesa menaxhimi i drejtpërdrejtë nga vetë pronari. Kjo, për shkak se kostot operative janë më të ulëta: një pastruese kujdeset për të gjitha pronat e agjencisë, po ashtu edhe një punonjës mirëmbajtjeje mbulon të gjitha nevojat teknike të tyre duke rritur efikasitetin dhe duke ulur shpenzimet për çdo pronë individualisht.
Ky zhvillim ka sjellë rritje të ndjeshme të kërkesës për prona me qira ditore duke ulur ndjeshëm ofertën në treg për qira afatgjatë. Si rezultat, po bëhet gjithnjë e më e vështirë për qytetarët të gjejnë apartamente me qira të përhershme, veçanërisht në zonat urbane dhe turistike”. Stela Dhami, nga “Colliers International Albania”, thotë se shtimi i strukturave të qirasë ditore ka reduktuar ndjeshëm stokun e pronave të disponueshme për qira afatgjatë duke ndikuar drejtpërdrejt në rritjen e çmimeve.
“Çmimet vijojnë një trend të qartë rritjeje, veçanërisht në zonat qendrore të qytetit. Kjo lidhet ngushtë me rritjen e numrit të rezidentëve në Tiranë dhe me faktin që stoku rezidencial po shfrytëzohet gjithnjë e më shumë për qëllime të tjera. Vitet e fundit, Shqipëria ka përjetuar një rritje të konsiderueshme të numrit të vizitorëve, të cilët kalojnë disa ditë në kryeqytet. Për pasojë, shumë apartamente në zonat qendrore janë konvertuar në njësi për qira ditore, sipas modelit të platformave si Airbnb. Në Tiranë, një pjesë e konsiderueshme e stokut të pronave rezidenciale po përdoret në funksion të sektorit të hotelerisë. Megjithëse po ndërtohen projekte të reja për hotele, kapaciteti akomodues mbetet ende i ulët për një qytet me këtë nivel të lartë vizitorësh”.
Sipas të dhënave të AirDNA, në prill kishte 23.4 mijë njësi të listuara për t’u dhënë me qira, me rritje prej 38% në raport me të njëjtin muaj të një viti më parë, ose rreth 6.4 mijë apartamente apo njësi banimi më shumë. Në prill 2023, kishte vetëm 12.6 mijë njësi të listuara, pra në dy vjet, numri i tyre është dyfishuar. Numri i apartamenteve të disponueshme për t’u marrë me qira në prill 2025 ishte i njëjti me gushtin 2024, kur gjithnjë shënohet rekord për shkak të kërkesës së lartë në kulmin e sezonit.
Rritja e konkurrencës dhe çmimet relativisht të ulëta të qirasë ditore, që variojnë mesatarisht nga 45 euro në shkurt deri në 80 euro në gusht në kulmin e sezonit, së bashku me normën e zënies që luhatet nga 30 në 60%, po e bëjnë këtë biznes të paleverdishëm, pavarësisht kërkesës së lartë për akomodim që ka nga turistët. Treguesi i parë që biznesi i qiradhënies nuk është më aq i leverdishëm është rënia e përqindjes së zënies së njësive të banimit. Në shkurt 2025, norma e zënies ishte 39.3%, nga 42.2% në të njëjtin muaj të një viti më parë. Në mars, treguesi ishte 37.2%, nga 44.1% në mars 2023. Vetëm në prill, zënia ishte pothuajse në të njëjtat nivele, në 46.2%.
Familjet e reja kryesojnë kërkesën për strehim me qira
Teksa oferta është e kufizuar, kërkesa për prona me qira është në rritje. Shtimi i ofertës është një ndër faktorët kryesorë që po shtrenjton qiratë sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme. Dritan Leka, nga agjencia e shitblerjes së pasurive të paluajtshme CPM, pohon se aktualisht kërkesa dominohet nga çiftet e reja që kërkojnë të banojnë në apartamente me qira, pasi e kanë të pamundur blerjen, studentët dhe shtetas të huaj që jetojnë apo punojnë përkohësisht në vend.
Ndërsa çiftet e reja, sipas agjentes Ani Meta, parapëlqejnë më shumë prona me qira afër zonave të qendrës, për shkak të afërsisë me vendin e punës, për të shmangur përdorimin e makinës. Kërkesa është e lartë edhe në zonat periferike si “Astiri” apo “Fresku” për banesa 1+1 me çmime të lira, por oferta e tyre është e kufizuar. Kërkesa nga të huajt kryesohet nga shtetasit turq, kryesisht të punësuar në sektorin e teknologjisë së informacionit. Këtu përfshihet edhe rritja e kërkesës nga shtetas nga Kanadaja apo SHBA që vijnë në Shqipëri për punësim./Monitor
